Processo 5020073-71.2025.8.13.0525

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PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Pouso Alegre / Unidade Jurisdicional - 2º JD da Comarca de Pouso Alegre Avenida Doutor Carlos Blanco, 245, Residencial Santa Rita, Pouso Alegre - MG - CEP: 37558-720 PROJETO DE SENTENÇA PROCESSO: 5020073-71.2025.8.13.0525 AUTOR: GISELLE FERREIRA BATISTA WESTPHAL CPF: XXX.XXX.XXX-XX AUTOR: OTTHEINZ WICKBERT CELES WESTPHAL CPF: XXX.XXX.XXX-XX RÉU/RÉ: FONSECA BONS IMOVEIS LTDA - ME CPF: 22.526.094/0001-70 Vistos, etc. Dispensado o relatório, conforme autorizado pelo art. 38 da Lei 9099/95, passo a decidir. Preliminar Da ilegitimidade passiva A ré sustenta que não possui legitimidade para figurar no polo passivo, por atuar apenas como intermediadora da locação. A legitimidade passiva é aferida pela pertinência subjetiva da ação, ou seja, pela correspondência entre a parte apontada como ré e a obrigação que se pretende ver reconhecida em juízo. Segundo a teoria da asserção, adotada pelo ordenamento processual brasileiro, a análise das condições da ação é feita in status assertionis, considerando a narrativa apresentada na petição inicial. Na inicial, os autores imputam à imobiliária ré a promessa de reparos antes da ocupação do imóvel, a omissão na solução dos problemas estruturais e sanitários, e o descumprimento de deveres legais. Descrevem, portanto, conduta própria da ré, distinta da conduta da proprietária. Há, assim, pertinência subjetiva passiva em abstrato. A alegação de que a ré é mera intermediária e que a responsabilidade pelos vícios recai sobre a proprietária constitui matéria de mérito, a ser examinada no exame do nexo causal e da efetiva responsabilidade civil. Sendo assim, rejeito a preliminar. Mérito Trata-se de ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais e pedido de tutela de urgência, ajuizada por Ottheinz Wickbert Celes Westphal e Giselle Ferreira Batista Westphal em face de Fonseca Bons Imoveis LTDA - ME. Os autores relatam que, em 20 de maio de 2025, firmaram contrato de locação residencial por intermédio da ré, tendo por objeto imóvel situado na Rua Santa do Prado Amaral, nº 140, bairro Parque Real, Pouso Alegre/MG, com aluguel mensal de R$ 2.800,00 mais R$ 50,00 de IPTU. Afirmam que, durante a visita prévia ao imóvel, constataram a presença de fezes de pássaros e outras avarias, tendo a imobiliária se comprometido a realizar os reparos antes da ocupação. Sustentam que, após a mudança de São Paulo para Minas Gerais, depararam-se com o imóvel sem energia elétrica e com a vistoria realizada sem sua presença e sem energia. No decorrer da locação, surgiram problemas adicionais como infestação de pássaros no telhado, fezes acumuladas, buracos no telhado causando vazamento, infiltração no quarto e na lavanderia com mofo, fiação exposta e abertura no forro por onde os pássaros adentravam. Alegam que solicitaram os reparos à imobiliária, que apenas apresentou justificativas protelatórias, atribuindo a falta de solução à necessidade de autorização da proprietária. A tutela de urgência foi deferida (ID XXX.XXX.XXX-XX), determinando que a ré se abstivesse de efetuar cobranças aos autores, suspendendo a multa contratual, sob pena de multa diária. A ré apresentou contestação (ID XXX.XXX.XXX-XX). Defendeu que a vistoria ocorreu durante o dia, com iluminação natural, e que os autores tiveram acesso ao laudo antes da assinatura do contrato. Afirmou que a energia elétrica era de responsabilidade dos locatários, conforme cláusula 5.2 do…

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