Processo 5037434-52.2025.4.04.7100

Execução de Título Extrajudicial (JEF) Nº 5037434-52.2025.4.04.7100/RS EXEQUENTE : RESIDENCIAL MONTE CASTELO ADVOGADO(A) : MARA ANALIA URRUTIA NOBREGA (OAB RS037169) ADVOGADO(A) : JOSEANE NUNES (OAB RS085972) ADVOGADO(A) : JANAINA COUTO BICHO (OAB RS114947) EXECUTADO : CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF DESPACHO/DECISÃO 1. Dos  embargos  à execução - JEF (art. 52, IX, da Lei 9099/95). Trata-se de embargos à execução opostos pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF em face de RESIDENCIAL MONTE CASTELO, no âmbito da Execução de Título Extrajudicial nº 5037434-52.2025.4.04.7100, que visa à cobrança de cotas condominiais inadimplidas, relativas ao apartamento nº 141, Bloco 01, do condomínio embargado, no período de abril de 2023 a junho de 2025, além das parcelas vincendas. A embargante, em sua petição inicial ( Ev 44, INIC1), alega, em síntese: a) sua ilegitimidade passiva para figurar na execução, ao argumento de que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais é exclusiva do arrendatário do imóvel, por se tratar de bem vinculado ao Programa de Arrendamento Residencial (PAR); b) inépcia da inicial da execução, por ausência de documentos indispensáveis à comprovação da certeza, liquidez e exigibilidade do débito; e c) excesso de execução, impugnando o termo inicial dos juros de mora e a aplicação de multa. Requereu a procedência dos embargos para extinguir a execução. Garantiu o juízo mediante depósito judicial no valor de R$ 9.595,29 ( Ev 42). Intimado, o condomínio embargado apresentou impugnação ( Ev 49, IMPUGNAEMB1), rechaçando as teses da embargante. Sustentou a legitimidade passiva da CEF, por ser a proprietária registral do imóvel, conforme matrícula anexada, e pela natureza propter rem da obrigação. Afirmou que a execução foi devidamente instruída com todos os documentos necessários e defendeu a correção dos cálculos apresentados, pugnando pela total improcedência dos embargos. A embargante manifestou-se no Ev 56, ratificando os termos de sua peça inicial. Os autos vieram conclusos para decisão. É o relatório. Decido. 2. Fundamentação 2.1. Da Preliminar de Ilegitimidade Passiva A CEF sustenta que não detém legitimidade para figurar no polo passivo da presente execução, porquanto a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais seria exclusiva do arrendatário. A preliminar não merece acolhimento. Para a correta definição da responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, é imprescindível distinguir duas modalidades distintas de operação imobiliária: (i) O contrato de arrendamento residencial com opção de compra , regido pela Lei n.º 10.188/2001, no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial – PAR, modalidade em que a propriedade plena do imóvel permanece com o Fundo de Arrendamento Residencial – FAR , gerido pela CEF, durante toda a vigência do contrato, sendo o arrendatário mero detentor da posse direta do bem; e (ii) O contrato de financiamento habitacional com alienação fiduciária , regido pela Lei n.º 9.514/1997, no qual o mutuário é o devedor fiduciante e detém a posse direta do imóvel, enquanto o credor fiduciário (instituição financeira) titulariza apenas a propriedade resolúvel, para fins de garantia. Essa distinção é fundamental. No contrato de alienação fiduciária, a jurisprudência consolidada — inclusive da Turma Regional de Uniformização dos Juizados Especiais Federais da 4ª Região, — estabelece que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor…

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