Processo 5121468-55.2023.8.09.0051

EMENTA: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE INFRAESTRUTURA DE LOTEAMENTO. DESPROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME. 1. Apelação cível interposta pelas loteadoras contra sentença que julgou procedentes os pedidos de rescisão de contrato de compra e venda de lote, restituição integral de valores, multa contratual e indenização por danos morais, em razão do atraso na entrega das obras de infraestrutura. 1.1. O recurso. As loteadoras (apelantes) sustentam que as obras foram concluídas, conforme laudo pericial. Alegam que a demora na pavimentação e na ativação da rede de esgoto decorreu de responsabilidade transferida ao Município e à concessionária de saneamento. Argumentam que a ação foi ajuizada tardiamente, configurando comportamento contraditório. Pedem o reconhecimento da culpa do comprador, a retenção de valores, o afastamento da multa e dos danos morais, ou a impossibilidade de sua cumulação. 1.2. Fato relevante. O contrato de compra e venda do lote, firmado em 2013, previa a entrega da infraestrutura completa do loteamento até novembro de 2014. O laudo pericial confirmou que a pavimentação asfáltica só foi implementada em meados de 2016 e que a rede de esgoto, embora instalada, permanece inoperante. 1.3. As decisões anteriores. A sentença de primeiro grau reconheceu a culpa exclusiva das loteadoras pelo inadimplemento contratual. Determinou a rescisão do contrato, a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, a aplicação de multa contratual de 10% sobre o valor pago e o pagamento de R$ 5.000,00 por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. 2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se o atraso na entrega das obras de infraestrutura (pavimentação e rede de esgoto) configura inadimplemento contratual por culpa exclusiva das loteadoras; (ii) saber se acordos entre as loteadoras e o Poder Público para execução de obras são oponíveis ao consumidor; (iii) saber se é cabível a inversão da cláusula penal em desfavor das vendedoras e sua cumulação com indenização por danos morais; e (iv) saber se o ajuizamento da ação anos após o prazo de entrega configura comportamento contraditório (venire contra factum proprium) que afaste o direito à rescisão. III. RAZÕES DE DECIDIR. 3.1. O atraso na entrega das obras de infraestrutura, comprovado por laudo pericial, configura inadimplemento contratual por culpa exclusiva das loteadoras. O laudo demonstrou que a pavimentação foi concluída com pelo menos 18 meses de atraso e que a rede de esgoto permanece inoperante, frustrando a legítima expectativa do consumidor. 3.2. A responsabilidade pela entrega do loteamento com a infraestrutura completa e funcional é da empreendedora. Acordos administrativos firmados com o Poder Público ou concessionárias de serviço público (res inter alios acta) não são oponíveis ao consumidor, que não participou nem anuiu com a alteração das obrigações contratuais. Trata-se de fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial. 3.3. O ajuizamento da ação dentro do prazo prescricional não configura comportamento contraditório (venire contra factum proprium). O direito de exigir o cumprimento da obrigação ou a rescisão do contrato não é suprimido pelo decurso do tempo, especialmente quando o inadimplemento das vendedoras é contínuo, como no caso da rede de esgoto inoperante. 3.4. Configurada a culpa exclusiva das vendedoras, o comprador tem direito à restituição integral e imediata dos valores…

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