Processo 5127359-96.2025.4.02.5101

RECURSO CÍVEL Nº 5127359-96.2025.4.02.5101/RJ RELATOR : Juiz Federal ODILON ROMANO NETO RECORRENTE : CONDOMINIO CALIFORNIA XIII (AUTOR) ADVOGADO(A) : JOAO PAULO SARDINHA DOS SANTOS (OAB RJ250427) RECORRIDO : CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (RÉU) EMENTA : DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO POR DÉBITOS CONDOMINIAIS PRETÉRITOS. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Recurso inominado interposto pela parte autora em ação de cobrança de cotas condominiais, objetivando a reforma parcial da sentença para reconhecer a responsabilidade da Caixa Econômica Federal pelo pagamento de parcelas condominiais inadimplidas anteriores à consolidação da propriedade do imóvel, diante da natureza propter rem da obrigação. Consta da matrícula imobiliária o registro da consolidação da propriedade em nome da CEF em 10/12/2024. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em definir se o credor fiduciário, após a consolidação da propriedade do imóvel alienado fiduciariamente, responde pelas cotas condominiais vencidas anteriormente à consolidação, em razão da natureza propter rem da obrigação condominial. III. RAZÕES DE DECIDIR A alienação fiduciária de bem imóvel transfere ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do bem até a quitação da dívida, mantendo o devedor fiduciante apenas a posse direta do imóvel. O art. 27, §8º, da Lei nº 9.514/97 disciplina exclusivamente a relação jurídica entre fiduciante e fiduciário, não podendo ser oposto ao condomínio edilício, terceiro estranho à contratação fiduciária. A obrigação condominial possui natureza propter rem, vinculando-se diretamente à titularidade do direito real sobre o imóvel, nos termos do art. 1.345 do Código Civil. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que o credor fiduciário, na condição de proprietário resolúvel, responde pelos débitos condominiais incidentes sobre o imóvel, inclusive os anteriores à consolidação da propriedade, sob pena de transferir aos demais condôminos os riscos do negócio fiduciário. A consolidação da propriedade em nome da Caixa Econômica Federal atrai a responsabilidade pelos débitos condominiais inadimplidos, ainda que referentes a período anterior à consolidação, pois tais obrigações acompanham o bem em suas mutações subjetivas. A isonomia entre condôminos impede a criação de prerrogativa que exonere o credor fiduciário das despesas condominiais decorrentes da propriedade do imóvel. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido. Tese de julgamento : O credor fiduciário responde pelos débitos condominiais incidentes sobre imóvel cuja propriedade tenha sido consolidada em seu nome, inclusive aqueles vencidos anteriormente à consolidação. O art. 27, §8º, da Lei nº 9.514/97 regula apenas a relação entre fiduciante e fiduciário, não podendo afastar direitos do condomínio edilício. As obrigações condominiais possuem natureza propter rem e acompanham o imóvel independentemente das alterações subjetivas da propriedade. A responsabilidade do credor fiduciário decorre da titularidade da propriedade resolúvel e da necessidade de preservação da isonomia entre os condôminos. Dispositivos relevantes citados : CC/2002, arts. 1.345 e 1.368-B, parágrafo único; Lei nº 9.514/97, arts. 22 e 27, §8º; Lei nº 8.245/94, art. 23,…

Ver a publicação completa →

O TRF2 é um dos tribunais brasileiros integrados ao sistema PJe e CNJ. Você pode consultar mais processos no índice do tribunal.

Este é um conteúdo público disponível pelo Diário de Justiça Eletrônico Nacional (DJEN/CNJ). Para acessar peças e movimentação detalhada, é necessário ter acesso ao processo via OAB ou parte autorizada.