Processo 5149185-12.2026.8.21.7000

Agravo de Instrumento Nº 5149185-12.2026.8.21.7000/RS TIPO DE AÇÃO: Promessa de Compra e Venda RELATORA : Desembargadora FABIANA ZILLES AGRAVANTE : GTR HOTEIS E RESORT LTDA ADVOGADO(A) : RENAN PERIM SIQUEIRA (OAB RS132154A) AGRAVADO : ROMINA HAYDEE CASAS RAUCH ADVOGADO(A) : NATANAEL ITALO SILVA (OAB SP376834) EMENTA DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. SUBSTITUIÇÃO DE PENHORA. MULTIPROPRIEDADE. BAIXA LIQUIDEZ. ESSENCIALIDADE DO BEM NÃO COMPROVADA. EXCESSO DE PENHORA PENDENTE DE AVALIAÇÃO JUDICIAL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME: Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de substituição de penhora em cumprimento de sentença. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: Há duas questões em discussão: (i) a essencialidade da Sala Comercial 05 para a atividade empresarial da executada e a configuração de excesso de penhora em relação ao valor do débito; e (ii) a adequação da fração imobiliária em regime de multipropriedade como bem substituto da penhora, à luz dos arts. 805 e 847 do CPC. III. RAZÕES DE DECIDIR: 1. A execução realiza-se no interesse do credor, nos termos do art. 797 do CPC, e o princípio da menor onerosidade ao devedor, previsto no art. 805 do CPC, somente se aplica quando existem vários meios igualmente eficazes para a satisfação do crédito, o que não ocorre no caso. 2. O ônus de demonstrar a adequação do bem substituto e a ausência de prejuízo ao exequente compete ao executado, conforme o art. 847, §2º, do CPC, e esse ônus não foi cumprido. 3. A essencialidade do bem penhorado para a atividade empresarial não é presumida e exige comprovação concreta; a agravante não apresentou documentos, laudos, balanços ou relatórios que demonstrassem de que forma específica a constrição sobre a Sala Comercial 05 inviabilizaria o funcionamento do hotel, mantendo a alegação no campo da abstração. 4. A arguição de excesso de penhora, embora plausível em tese diante da dimensão do imóvel, carece de substrato fático concreto neste momento processual, pois a avaliação judicial do bem ainda não foi realizada; somente após essa avaliação será possível aferir a desproporção alegada e, se for o caso, proceder à redução da penhora nos termos do art. 874, inc. I, do CPC. 5. O bem ofertado em substituição, consistente em cota de 1/26 avos de unidade condominial em regime de multipropriedade, é ativo de difícil alienação em leilão judicial, pois a pulverização da propriedade e as restrições de uso inerentes a esse modelo reduzem o interesse de potenciais arrematantes, comprometendo a efetividade da execução. 6. Há fundada dúvida sobre a suficiência do valor do bem substituto, uma vez que cotas similares são avaliadas em torno de R$ 27.000,00, valor irrisório frente ao débito que supera R$ 111.000,00, e a agravante não trouxe avaliação que comprovasse a suficiência da garantia ofertada. 7. A mera disposição da agravante em complementar a garantia com outras frações imobiliárias não supre a exigência legal de indicar, desde logo, bens suficientes e idôneos, pois a execução não pode ser submetida a uma sucessão de ofertas e complementações que apenas procrastinariam a satisfação do crédito. IV. DISPOSITIVO E TESE: Recurso desprovido. Tese de julgamento:  1. a substituição da penhora, faculdade do executado, condiciona-se à prova de que o bem substituto é idôneo, suficiente e não trará prejuízo ao exequente; 2. a essencialidade de um bem à atividade empresarial não é presumida e deve ser…

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