Processo 5220788-48.2026.8.21.7000

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Agravo de Instrumento Nº 5220788-48.2026.8.21.7000/RS TIPO DE AÇÃO: Despesas Condominiais RELATORA : Desembargadora WALDA MARIA MELO PIERRO AGRAVANTE : RESIDENCIAL ALTOS DA FIGUEIRA ADVOGADO(A) : FLAVIO EDUARDO DOS SANTOS ROSA (OAB RS058431) EMENTA DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO. NATUREZA PROPTER REM. NECESSIDADE DE ESGOTAMENTO DE MEIOS MENOS GRAVOSOS. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME: 1. AGRAVO DE INSTRUMENTO INTERPOSTO PELO CONDOMÍNIO EXEQUENTE CONTRA DECISÃO QUE INDEFERIU O PEDIDO DE PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO CONDOMINIAL, DETERMINANDO A TENTATIVA PRÉVIA DE MEIOS CONSTRITIVOS MENOS ONEROSOS ANTES DE AVANÇAR SOBRE O BEM IMÓVEL. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 1. A QUESTÃO EM DISCUSSÃO CONSISTE EM SABER SE, EM EXECUÇÃO DE DÉBITO CONDOMINIAL DE NATUREZA PROPTER REM , O CREDOR PODE REQUERER DIRETAMENTE A PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA, INDEPENDENTEMENTE DA ORDEM PREVISTA NO ART. 835 DO CPC E DO PRINCÍPIO DA MENOR ONEROSIDADE. III. RAZÕES DE DECIDIR: 1. AS COTAS CONDOMINIAIS CONSTITUEM OBRIGAÇÃO PROPTER REM , VINCULADA AO PRÓPRIO IMÓVEL, NOS TERMOS DO ART. 1.345 DO CC/2002, O QUE CONFERE AO CONDOMÍNIO CREDOR POSIÇÃO PRIVILEGIADA PARA BUSCAR A SATISFAÇÃO DO CRÉDITO NO BEM QUE GEROU A DÍVIDA. 2. A ORDEM PREVISTA NO ART. 835 DO CPC NÃO É ABSOLUTA, E A JURISPRUDÊNCIA ADMITE A PENHORA DIRETA DO IMÓVEL EM EXECUÇÕES CONDOMINIAIS, DESDE QUE FRUSTRADA A TENTATIVA PRÉVIA DE CONSTRIÇÃO DE ATIVOS FINANCEIROS OU OUTROS BENS MENOS ONEROSOS. 3. O ART. 805 DO CPC DETERMINA QUE A EXECUÇÃO SE PROCESSE PELO MEIO MENOS GRAVOSO AO EXECUTADO QUANDO EXISTIR FORMA IGUALMENTE EFICAZ DE SATISFAZER O CRÉDITO, CABENDO AO DEVEDOR DEMONSTRAR A EXISTÊNCIA DE MEIO MENOS ONEROSO. 4. NOS AUTOS, NÃO HÁ REGISTRO DE TENTATIVA PRÉVIA DE LOCALIZAÇÃO DE ATIVOS FINANCEIROS VIA SISBAJUD OU DE OUTROS BENS PASSÍVEIS DE CONSTRIÇÃO MENOS GRAVOSA, O QUE IMPEDE, POR ORA, O AVANÇO DIRETO SOBRE O IMÓVEL. 5. A DECISÃO AGRAVADA NÃO NEGA A POSSIBILIDADE JURÍDICA DA PENHORA DO IMÓVEL, MAS ESTABELECE SEQUÊNCIA LÓGICA E PROPORCIONAL: PRIMEIRO, TENTAR MEDIDAS CONSTRITIVAS MENOS ONEROSAS; DEPOIS, SE FRUSTRADAS, AVANÇAR SOBRE O BEM IMÓVEL. IV. DISPOSITIVO E TESE: 1. RECURSO DESPROVIDO. DECISÃO DE INDEFERIMENTO DA PENHORA DO IMÓVEL MANTIDA. TESE DE JULGAMENTO: 1. A NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO CONDOMINIAL NÃO AFASTA A OBSERVÂNCIA DO PRINCÍPIO DA MENOR ONEROSIDADE AO DEVEDOR, SENDO NECESSÁRIO O ESGOTAMENTO DAS DILIGÊNCIAS EXECUTIVAS MENOS GRAVOSAS, COMO A CONSTRIÇÃO DE ATIVOS FINANCEIROS VIA SISBAJUD, ANTES DE SE AVANÇAR SOBRE A PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO. ___________ DISPOSITIVOS RELEVANTES CITADOS: CC/2002, ART. 1.345; CPC/2015, ARTS. 805 E 835. JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: TJRS, AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 53497823120258217000, 17ª CÂMARA CÍVEL, REL. DES. EUGÊNIO COUTO TERRA, J. 24-03-2026. DECISÃO MONOCRÁTICA Trata-se de agravo de instrumento interposto por  RESIDENCIAL ALTOS DA FIGUEIRA contra decisão que, nos autos da execução de título extrajudicial movida em desfavor de ODIR DEBOM , indeferiu o pedido de penhora do imóvel gerador do débito condominial. Em suas razões, sustenta que a dívida condominial tem natureza propter rem , o que afasta a ordem de preferência do art. 835 do CPC e torna o próprio imóvel a garantia natural do débito. Aponta que o valor executado já supera o apontado na decisão, em razão da inadimplência continuada. Menciona que a…

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