Processo 5227425-15.2026.8.21.7000

Agravo de Instrumento Nº 5227425-15.2026.8.21.7000/RS TIPO DE AÇÃO: Despesas Condominiais AGRAVANTE : BANCO DO BRASIL S/A AGRAVADO : CONDOMINIO PORTO DE NAPOLIS ADVOGADO(A) : RENATA BESCKOW (OAB RS057125) ADVOGADO(A) : RENATA BESCKOW DESPACHO/DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por BANCO DO BRASIL S/A contra decisão proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Sapucaia do Sul, que rejeitou a exceção de pré-executividade oposta pelo ora agravante ( evento 217, DESPADEC1 ): Vistos. 1.  A presente execução de título extrajudicial foi promovida por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PARQUE PORTO DE NÁPOLIS em desfavor de THAINÁ BRUM DA SILVA, visando à satisfação de créditos condominiais inadimplidos. No curso do feito, foi efetivada a penhora sobre o imóvel de matrícula nº 42.503, referente ao apartamento 407, Bloco 06, do Condomínio Edifício Parque Porto de Nápolis. Subsequentemente, o bem foi levado à hasta pública, ocasião em que foi arrematado por  MATHEUS LOPES DO AMARAL  pelo valor de R$ 102.000,00 (cento e dois mil reais), conforme auto de arrematação (evento  90.1 ). Após a concretização da arrematação, expediu-se a carta de arrematação (evento  141.1 ) e o mandado de imissão na posse (evento  154.1 ), este último cumprido em 8 de novembro de 2025 (evento  163.1 ). A carta de arrematação determinou expressamente o cancelamento de todos os ônus e gravames pendentes, sejam judiciais ou extrajudiciais, inclusive indisponibilidades, fundamentando tal medida no parágrafo único do artigo 16 do Provimento nº 39 do Conselho Nacional de Justiça – CNJ. O arrematante, por sua vez, tem se manifestado reiteradamente nos autos, pleiteando providências para a regularização do imóvel e garantia de seu acesso às dependências condominiais. Nesse contexto, o BANCO DO BRASIL S.A., figurando como credor fiduciário e terceiro interessado, apresentou exceção de pré-executividade (evento  208.1 ), sustentando a nulidade da execução e da carta de arrematação. Argumenta o excipiente que a penhora recaiu unicamente sobre os  direitos aquisitivos  da executada sobre o imóvel e não sobre a propriedade plena, sendo o bem gravado por alienação fiduciária. Alega, ademais, que a determinação de cancelamento da alienação fiduciária e a transferência da propriedade integral ao arrematante violariam a coisa julgada, a Lei nº 9.514/97 e os princípios da segurança jurídica e da menor onerosidade da execução. Postula, assim, a concessão de efeito suspensivo, o cancelamento da carta de arrematação expedida e a emissão de nova carta que preveja a sub-rogação do arrematante na condição de devedor fiduciário. A exceção de pré-executividade, embora construção pretoriana, é admitida para veicular matérias de ordem pública, cognoscíveis de ofício pelo magistrado e que não demandem dilação probatória. No presente caso, as alegações do BANCO DO BRASIL S.A. referem-se à validade da penhora e da carta de arrematação frente à natureza do crédito e à existência de alienação fiduciária, matérias que podem, em tese, ser aferidas pela análise dos documentos já acostados aos autos, como a matrícula do imóvel e as decisões judiciais pretéritas. Assim, sob o aspecto formal, a exceção de pré-executividade mostra-se cabível para a apreciação das questões nela aduzidas. No mérito, contudo, não assiste razão ao excipiente.  A obrigação condominial é dotada de natureza  propter rem , o que significa que adere à própria unidade imobiliária, seguindo-a em todas as suas…

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