Processo 5262009-11.2026.8.21.7000

Agravo de Instrumento Nº 5262009-11.2026.8.21.7000/RS TIPO DE AÇÃO: Despesas Condominiais RELATORA : Desembargadora ALESSANDRA ABRAO BERTOLUCI AGRAVANTE : EDERSON ELOI DE BRITO ADVOGADO(A) : JULIO CESAR DE BRITO (OAB RS123933) AGRAVADO : CONDOMINIO DO RESIDENCIAL ALAMEDA BRASIL ADVOGADO(A) : Frederico Costa De Boni (OAB RS060181) ADVOGADO(A) : ESTEVAM ROCHA DA ROSA (OAB RS059059) ADVOGADO(A) : ALESSANDRO DE OLIVEIRA (OAB RS053205) ADVOGADO(A) : Carlos Eduardo Braun (OAB RS067816) ADVOGADO(A) : MURILO HAUPENTHAL (OAB RS134559) ADVOGADO(A) : EDUARDA WISNIEWSKI MENDONCA (OAB RS118468) EMENTA AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE BOLETOS. IRRELEVÂNCIA. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM . RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME.  Agravo de instrumento interposto contra decisão que rejeitou impugnação aos cálculos e determinou a penhora do imóvel gerador do débito condominial, em execução de título extrajudicial fundada em cotas condominiais inadimplidas. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.  Há duas questões em discussão: (i) se a ausência dos boletos condominiais compromete a liquidez, a certeza e a exigibilidade do título executivo; e (ii) se é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial. III. RAZÕES DE DECIDIR. (i)  O art. 784, inc. X, do CPC exige a comprovação documental do crédito condominial, sem fixar rol taxativo de documentos obrigatórios. A execução instruída com ata de assembleia e memória de cálculo detalhada preenche os requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade previstos no art. 783 do CPC. O boleto condominial é mero instrumento de cobrança, sem eficácia constitutiva sobre o crédito. A obrigação de pagar cotas condominiais decorre da convenção de condomínio e das deliberações assembleares. A ausência dos boletos não afasta a exigibilidade da dívida nem compromete a validade do título executivo. A cobrança de cotas condominiais se presume legítima até prova em contrário, cabendo ao executado demonstrar excesso ou irregularidade nos valores cobrados. No caso, o agravante limitou-se a impugnar genericamente a ausência dos boletos, sem apontar vício específico nos cálculos. (ii)  As obrigações condominiais possuem natureza propter rem , vinculando-se diretamente ao imóvel, nos termos do art. 1.345 do CC/2002. Essa natureza prevalece sobre a titularidade da propriedade, ainda que resolúvel, como na alienação fiduciária, sendo possível a penhora da integralidade do imóvel gerador do débito. A penhora sobre a totalidade do imóvel não implica responsabilização do credor fiduciário, pois a legislação civil prevê o abatimento dos valores devidos na hipótese de arrematação, preservando a condição de proprietário resolúvel, nos termos do art. 1.368-B do CC/2002. IV. DISPOSITIVO.  Recurso desprovido, em decisão monocrática. Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 1.345 e 1.368-B; CPC/2015, arts. 783 e 784, inc. X. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.082.647/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo, Segunda Seção, j. 12/3/2025; STJ, AREsp n. 2.819.142/RS, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 30/3/2026; STJ, AgInt no AREsp n. 2.720.619/SC, Rel. Min. Daniela Teixeira, Terceira Turma, j. 7/4/2025. DECISÃO MONOCRÁTICA Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por EDERSON ELOI DE BRITO em face da decisão que, aos autos da…

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