Processo 5292159-14.2026.8.09.0014

EMENTA: DIREITO CIVIL, EMPRESARIAL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL RURAL. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. INOPONIBILIDADE A TERCEIRO DE BOA-FÉ. FÉ PÚBLICA REGISTRAL. IMÓVEL JÁ GRAVADO POR GARANTIAS REAIS ANTERIORES. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO DA LEI Nº 9.514/1997. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DA TUTELA DE URGÊNCIA. PERICULUM IN MORA INVERSO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu parcialmente tutela provisória de urgência para suspender os efeitos da consolidação da propriedade de imóvel rural em favor de cooperativa de crédito, em ação anulatória de ato jurídico ajuizada por adquirentes que alegam ter adquirido o bem anteriormente mediante contrato particular de compra e venda não registrado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (I) saber se contrato particular de compra e venda não registrado é oponível à instituição financeira que recebeu o imóvel em alienação fiduciária e promoveu a consolidação da propriedade na forma da Lei nº 9.514/1997; e (II) saber se estão presentes os requisitos autorizadores da tutela de urgência destinada a suspender os efeitos da consolidação da propriedade fiduciária. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Prejudicado o agravo interno interposto contra a decisão liminar recursal, diante da apreciação definitiva do mérito do agravo de instrumento. 4. A transferência da propriedade imobiliária entre vivos opera-se exclusivamente mediante registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.245 do Código Civil, permanecendo o alienante como proprietário perante terceiros enquanto não realizado o registro. 5. O contrato particular de compra e venda não registrado produz efeitos obrigacionais apenas entre os contratantes, não sendo oponível a terceiros que confiaram legitimamente na situação jurídica retratada pela matrícula imobiliária. 6. À época da alegada aquisição pelos autores, o imóvel já se encontrava gravado por garantias reais regularmente registradas em favor da cooperativa credora, circunstância que evidencia a prévia vinculação do bem à relação creditícia posteriormente garantida por alienação fiduciária. 7. A constituição da alienação fiduciária não representou a criação originária de gravame sobre imóvel livre e desembaraçado, mas a substituição de garantias reais anteriormente existentes, preservando a continuidade da vinculação patrimonial ao crédito garantido. 8. A instituição financeira pautou sua atuação na realidade jurídica constante da matrícula imobiliária, na qual os vendedores figuravam como legítimos proprietários registrais, incidindo os princípios da fé pública registral, da concentração registral e da proteção da confiança legítima. 9. Não há demonstração, em juízo de cognição sumária, de vício apto a comprometer a validade da alienação fiduciária ou do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade disciplinado pela Lei nº 9.514/1997, cujos atos registrais gozam de presunção de legitimidade. 10. A invocação da Súmula nº 84 do Superior Tribunal de Justiça não se revela suficiente para amparar a tutela deferida, por se tratar de entendimento construído em contexto distinto, relacionado à oposição de embargos de terceiro contra atos de constrição judicial. 11. Tampouco restou demonstrada posse qualificada ou exploração…

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