Processo 5469709-16.2025.8.09.0051

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. VALOR DA CAUSA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos de declaração de nulidade de cláusula contratual de retenção e de restituição de valores pagos em contrato de compra e venda de imóvel, com retenção limitada a 10%, sem multa contratual. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões a considerar: (i) se o valor da causa deve corresponder ao valor integral do contrato ou ao proveito econômico efetivamente pretendido; (ii) se é válida a cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em contrato firmado após a Lei nº 13.786/2018, com empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação; (iii) se há saldo remanescente a ser restituído após o pagamento da quota rescisória; e (iv) saber se os ônus sucumbenciais devem ser invertidos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Já houvera distrato providenciado extrajudicialmente antes do ajuizamento da ação, de modo que a controvérsia se limitou à restituição da diferença entre o valor devolvido pela incorporadora e o valor pretendido pela adquirente. 4. O valor da causa deve corresponder ao proveito econômico efetivamente perseguido, nos termos do art. 292, II, parte final, e § 3º, do CPC, pois o pedido declaratório de nulidade da cláusula de retenção possui caráter instrumental. 5. O contrato foi celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018 e o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação, circunstância que autoriza a aplicação do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964. 6. A retenção de 50% dos valores pagos não decorre automaticamente da lei, pois o dispositivo fixa limite máximo. A validade da cláusula depende da previsão contratual expressa, da informação adequada ao consumidor e da ausência de abusividade concreta. 7. No caso concreto, a cláusula de retenção de 50% constou expressamente do contrato e do instrumento de distrato, sem demonstração de vício de consentimento, falta de informação, ausência de destaque ou abusividade específica. 8. A desistência decorreu de dificuldade financeira da adquirente, fato que não pode ser imputado à incorporadora e não autoriza, por si só, a redução da penalidade contratual validamente pactuada. 9. Comprovado o pagamento da quota rescisória correspondente a 50% dos valores pagos, inexiste saldo remanescente a ser restituído. 10. A improcedência dos pedidos impõe a inversão dos ônus sucumbenciais, com fixação dos honorários advocatícios por apreciação equitativa, diante do baixo valor da causa e por ser irrisória a verba que resultaria da aplicação de percentual sobre essa base. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recurso conhecido e provido. Teses de julgamento: “1. Nas ações em que a rescisão contratual já ocorreu extrajudicialmente e a controvérsia se limita à restituição de valores, o valor da causa deve corresponder ao proveito econômico efetivamente perseguido. 2. É válida a cláusula de retenção de 50% dos valores pagos pelo adquirente desistente quando o contrato foi firmado após a Lei nº 13.786/2018, o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação, há previsão contratual expressa e não se demonstra abusividade concreta. 3. Comprovado o pagamento da quota rescisória prevista em cláusula contratual válida, inexiste saldo remanescente a ser restituído. 4. Em causa…

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