Processo 5501626-91.2025.8.09.0006

PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete da 1ª Vice-Presidência RECURSO ESPECIAL NO AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL N. 5501626-91.2025.8.09.0006 COMARCA DE ANÁPOLIS RECORRENTE: REALIZA EMPREENDIMENTO ANÁPOLIS IV SPE - LTDA. RECORRIDA: TICIANY PEREIRA DA SILVA FERNANDES   DECISÃO   Trata-se de RECURSO ESPECIAL interposto na mov. 89 por REALIZA EMPREENDIMENTO ANÁPOLIS IV SPE - LTDA., regularmente representada, com fundamento no art. 105, III, “a”, da CF, em face do acórdão unânime proferido na mov. 83 nos autos desta apelação cível pela 4ª Turma Julgadora da 7ª Câmara Cível desta Corte, sob relatoria do Des. Sebastião Luiz Fleury, assim ementado:   "DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA POR CULPA EXCLUSIVA DA INCORPORADORA. HABITE-SE. DISTINÇÃO ENTRE CONCLUSÃO DA OBRA E ENTREGA DO IMÓVEL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS NÃO SANADOS. EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS. INAPLICABILIDADE EM FAVOR DE QUEM NÃO CUMPRIU A PRÓPRIA OBRIGAÇÃO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. INAPLICABILIDADE DO ART. 67-A DA LEI FEDERAL N. 4.591/1964 QUANDO O INADIMPLEMENTO É EXCLUSIVO DA INCORPORADORA. AUSÊNCIA DE FATOS NOVOS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo interno interposto por incorporadora imobiliária contra decisão monocrática que, em apelação cível, reformou sentença de improcedência para decretar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva da agravante, condenando-a à restituição integral dos valores pagos pela adquirente (estimados em R$ 101.022,85) e ao pagamento de indenização por danos materiais, correspondente à cláusula penal moratória invertida, no valor de R$ 2.207,59. A agravante sustenta que a expedição do Habite-se configura adimplemento integral da obrigação de entrega, que a adquirente deu causa à não imissão na posse ao deixar de contratar o financiamento previsto no contrato, e que a restituição integral é incompatível com o art. 67-A da Lei federal n. 4.591/1964 e com o regime de patrimônio de afetação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Determinar se: (i) a obtenção do Habite-se, por si só, equivale ao adimplemento da obrigação contratual de entrega do imóvel ao adquirente; (ii) a exceptio non adimpleti contractus pode ser invocada pela incorporadora que não disponibilizou o bem em condições materiais de habitabilidade e posse; e (iii) o art. 67-A da Lei federal n. 4.591/1964 e o regime de patrimônio de afetação autorizam a retenção de parte dos valores pagos quando a resolução contratual decorre de inadimplemento exclusivo da incorporadora. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. O Habite-se é ato administrativo municipal que certifica a regularidade urbanística e construtiva da edificação, não se confundindo com a entrega do imóvel ao adquirente, que pressupõe convocação formal, vistoria, resolução dos reparos identificados e imissão na posse mediante entrega das chaves. 2. A exceptio non adimpleti contractus somente pode ser invocada pelo contratante que cumpriu ou se colocou em condição de cumprir sua própria prestação, requisito que não se verifica quando o imóvel ainda apresenta vícios construtivos não sanados. 3. A obrigação da adquirente de contratar o financiamento e quitar o saldo devedor não começa a fluir enquanto a incorporadora não disponibiliza o bem em condições regulares de habitabilidade, razão pela qual a mora da compradora não se configura. 4. A ausência de qualquer termo…

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