Processo 5512426-37.2023.8.09.0011

Ementa: Direito Civil e do Consumidor. Apelação Cível. Rescisão de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel. Lei Nº 13.786/2018. Patrimônio de Afetação. Retenção de 25% dos Valores Pagos. Comissão de Corretagem Limitada ao Valor Efetivamente Comprovado. Sucumbência Recíproca. Recurso Parcialmente Provido. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta pela construtora contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, limitou a retenção contratual a 10% dos valores pagos pelos compradores, restringiu a retenção da comissão de corretagem ao montante comprovadamente desembolsado e distribuiu os ônus sucumbenciais na proporção de 30% para os autores e 70% para a requerida. 2. O contrato de promessa de compra e venda foi celebrado sob a vigência da Lei nº 13.786/2018 e previa retenção de 50% dos valores pagos, em razão de o empreendimento estar submetido ao regime de patrimônio de afetação. O desfazimento do negócio decorreu da impossibilidade dos compradores de quitar o saldo devedor após a conclusão da obra. II. Questão em discussão 3. Há três questões em discussão: (i) saber se é válida a cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos pelos compradores, à luz do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, diante da submissão do empreendimento ao regime de patrimônio de afetação; (ii) saber qual o montante passível de retenção a título de comissão de corretagem, diante da previsão contratual de 6% sobre o valor do negócio e da quantia efetivamente comprovada nos autos; e (iii) saber qual a correta distribuição dos ônus sucumbenciais, em razão da modificação parcial da sentença. III. Razões de decidir 4. O art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018, admite, nos empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, a estipulação de cláusula penal de até 50% dos valores pagos pelo adquirente. A matrícula do imóvel e o contrato comprovam a submissão do empreendimento a esse regime. 5. O percentual de 50% previsto na legislação constitui limite máximo de retenção, não impedindo a fixação de percentual inferior, conforme as circunstâncias do caso concreto. Considerando a culpa exclusiva dos compradores pela rescisão, o montante efetivamente pago e o pedido subsidiário formulado pela apelante, mostra-se adequada e proporcional a retenção de 25% dos valores pagos, suficiente para recompor as despesas administrativas e operacionais da incorporadora sem impor ônus excessivo aos consumidores. 6. A cláusula contratual que transfere ao comprador o pagamento da comissão de corretagem é válida, desde que previamente informado o valor correspondente, conforme entendimento firmado pelo STJ no Tema 960. Também é lícita a dedução da corretagem nos casos de distrato, nos termos do art. 67-A, I, da Lei nº 4.591/1964. 7. A retenção da comissão de corretagem possui natureza ressarcitória e deve corresponder ao valor efetivamente desembolsado pela incorporadora. Como a própria requerida comprovou despesa de R$ 6.055,00 com a corretagem, inviável a retenção do montante contratual de R$ 10.380,00, sob pena de enriquecimento sem causa. 8. A alteração do percentual de retenção de 10% para 25% modifica substancialmente o resultado da demanda. Os autores obtiveram êxito apenas parcial, pois tiveram reconhecida a rescisão contratual e a limitação da corretagem ao valor comprovado, mas sucumbiram quanto aos danos morais e à pretensão de limitação da retenção a 10%. 9.…

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