Processo 5594793-27.2025.8.09.0051

EMENTA: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. NÃO APROVAÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANO MORAL. PARCIAL PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Cuida-se de Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada por promitente compradora contra construtora, buscando a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da vendedora, devido à alegada mora na entrega de documentação e no andamento da obra, que teria levado à reprovação de financiamento bancário e à necessidade de distrato com retenções abusivas. A sentença de primeiro grau declarou nulas as cláusulas de retenção e o termo de rescisão, reconheceu a culpa exclusiva da ré e a condenou à restituição integral dos valores pagos, incluindo comissão de corretagem, e a indenização por danos morais. A construtora apelou, sustentando culpa exclusiva da compradora pela não aprovação do financiamento, validade do distrato com retenção de 50% dos valores (devido a regime de patrimônio de afetação), impossibilidade de devolução da corretagem e inexistência de danos morais, além de pugnar pela incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em: (i) saber de quem é a culpa pela rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, motivada pela não aprovação de financiamento bancário; (ii) analisar a validade e o percentual de retenção de valores pagos em caso de rescisão por culpa do comprador, especialmente em empreendimento sob regime de patrimônio de afetação; (iii) verificar a possibilidade de restituição da comissão de corretagem; e (iv) determinar a ocorrência e a extensão de danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A não aprovação do financiamento bancário, sem comprovação de culpa da promitente vendedora, configura culpa exclusiva da promitente compradora, que deve demonstrar sua capacidade de obtenção de crédito e o fato constitutivo de seu direito. 4. A simulação de crédito bancário não se confunde com a efetiva aprovação, não havendo responsabilidade da vendedora pela recusa de financiamento não aprovado. 5. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que o preço total da aquisição seja previamente informado, com destaque do valor da comissão. 6. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda por culpa do promitente comprador, mesmo em empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação (Lei nº 13.786/2018), a cláusula penal que prevê a retenção de 50% dos valores pagos pode ser reduzida pelo juiz para 10%, com base nos artigos 413 do CC e nos princípios consumeristas, para evitar enriquecimento sem causa da vendedora. 7. A ausência de ofensa à honra da promitente compradora, aliada à sua culpa pela rescisão contratual, afasta a configuração de dano moral indenizável. 8. Os juros de mora, na hipótese de restituição de valores em razão de rescisão contratual por iniciativa do comprador, devem incidir a partir do trânsito em julgado. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. O recurso de apelação é parcialmente provido. 10. Tese de julgamento: "1. A rescisão de contrato de compra e venda de imóvel motivada pela não aprovação de financiamento bancário, sem comprovação de culpa da vendedora, é atribuída ao promitente comprador. 2. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente…

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