Processo 5657803-68.2025.8.09.0011

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA DE IMÓVEL EM EXECUÇÃO DE DÉBITO CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes Embargos de Terceiro opostos para desconstituir penhora incidente sobre unidade imobiliária, efetivada em execução de título extrajudicial fundada em cobrança de despesas condominiais inadimplidas. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a penhora sobre imóvel vinculado a débito condominial pode subsistir quando a atual proprietária não integrava o polo passivo da Execução no momento da constrição; e (ii) saber se a posterior inclusão da adquirente na Execução afasta a alegada nulidade do ato constritivo, considerada a natureza propter rem da obrigação condominial. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Os Embargos de Terceiro destinam-se à proteção da posse ou da propriedade de quem, não sendo parte no processo originário, sofre constrição sobre bem que possua ou sobre o qual detenha direito incompatível com o ato constritivo. 4. As despesas condominiais possuem natureza propter rem, de modo que se vinculam ao imóvel e acompanham a coisa nas sucessivas alterações de titularidade. 5. O adquirente da unidade responde pelos débitos condominiais do alienante, inclusive multas e juros moratórios, nos termos do art. 1.345 do Código Civil. 6. A adjudicação do imóvel pela Embargante implicou a assunção dos ônus incidentes sobre o bem, entre eles os débitos condominiais preexistentes. 7. A posterior inclusão da atual proprietária e de seu cônjuge no polo passivo da Execução, com asseguramento do contraditório, da ampla defesa e da possibilidade de oposição de Embargos à Execução, afasta a alegação de vício processual apto a desconstituir a penhora. 8. Em se tratando de obrigação propter rem, a constrição do imóvel vinculado ao débito condominial mostra-se legítima, sendo irrelevante, no caso, o fato de a penhora ter sido deferida antes da formal inclusão da atual proprietária na lide, diante da regularização superveniente da relação processual. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. Tese de julgamento: 1. As despesas condominiais constituem obrigação propter rem e vinculam o imóvel, transferindo ao adquirente a responsabilidade pelos débitos preexistentes. 2. A posterior inclusão da atual proprietária no polo passivo da Execução, com observância do contraditório e da ampla defesa, afasta a nulidade da penhora incidente sobre o imóvel. 3. É legítima a manutenção da penhora de unidade imobiliária para satisfação de débito condominial, ainda que a constrição tenha antecedido a formal inclusão da adquirente na execução, desde que posteriormente regularizada a relação processual. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 674, 85, § 11, e 98, § 3º; CC, arts. 1.336, I, e 1.345. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 08.04.2015, DJe 20.04.2015; STJ, AgInt no AREsp nº 2.395.946/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 08.04.2024, DJe 11.04.2024. TJGO, Apelação Cível nº 5877935-34.2024.8.09.0162, Rel. Des. Ana Cristina Ribeiro Peternella França, 7ª Câmara Cível, j. 12.03.2026; TJGO, Apelação Cível nº 5644852-53.2024.8.09.0051, Rel. Des. José Carlos Duarte, 11ª Câmara Cível, j. 06.02.2025; TJGO, Agravo de Instrumento nº 5510733-51.2023.8.09.0000, Rel. Des. José Carlos de Oliveira, 2ª Câmara Cível,…

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