Processo 5659830-98.2025.8.09.0051

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. FIANÇA. RENÚNCIA AO BENEFÍCIO DE ORDEM. CLÁUSULA PENAL. IPTU. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. RECURSO PRINCIPAL PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO ADESIVO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes embargos à execução opostos por fiador em contrato de locação comercial, para excluir a cobrança de honorários advocatícios contratuais, mantendo a exigibilidade da multa contratual, do IPTU e dos demais encargos executados. Recurso adesivo interposto pela exequente visando ao restabelecimento da cobrança dos honorários advocatícios previstos contratualmente. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) saber se é válida a cláusula contratual de renúncia ao benefício de ordem em contrato de locação comercial firmado por fiador; (ii) saber se a cláusula penal estipulada em três aluguéis revela-se manifestamente excessiva e comporta redução judicial; (iii) saber se a cobrança de IPTU possui liquidez e exigibilidade sem apresentação dos carnês ou guias de arrecadação; (iv) saber se houve comprovação de pagamentos parciais aptos a ensejar abatimento do débito executado; e (v) saber se é válida a cobrança de honorários advocatícios contratuais cumulativamente com honorários sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A renúncia ao benefício de ordem é válida quando expressamente prevista em contrato de locação comercial, nos termos do art. 828, I, do Código Civil, especialmente diante da responsabilidade solidária assumida pelo fiador e da ausência de demonstração de vício de consentimento. 4. A natureza adesiva do contrato não afasta, por si só, a validade da cláusula de renúncia ao benefício de ordem em locação comercial, inexistindo presunção de vulnerabilidade típica das relações de consumo. 3. A cláusula penal estipulada em valor correspondente a três aluguéis, representando percentual excessivo em relação ao débito principal de aluguéis vencidos, comporta redução equitativa, nos termos do art. 413 do Código Civil, para evitar enriquecimento sem causa e preservar a proporcionalidade contratual. 4. A redução da multa contratual para 20% sobre o saldo devedor de aluguéis e encargos comprovados atende às finalidades coercitiva e compensatória da cláusula penal sem impor onerosidade excessiva ao devedor. 5. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU pode ser transferida contratualmente ao locatário, sendo suficiente, para fins executivos, a apresentação do contrato de locação acompanhada de demonstrativo do débito, cabendo ao executado comprovar eventual pagamento ou inexigibilidade. 6. A alegação de abatimento de valores pagos exige comprovação documental pelo devedor, por constituir fato extintivo do direito do credor, nos termos do art. 373, II, do CPC. 7. Os honorários advocatícios contratuais previstos em contrato de locação possuem natureza de perdas e danos decorrentes do inadimplemento, sendo admissível sua cumulação com honorários sucumbenciais, por possuírem fatos geradores e naturezas jurídicas distintas. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Apelação cível parcialmente provida. Recurso adesivo provido. Tese de julgamento: “1. É válida a cláusula de renúncia ao benefício de ordem em contrato de locação comercial quando inexistente vício de consentimento e expressamente assumida a responsabilidade solidária pelo fiador.” “2. A cláusula penal…

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