Processo 5749934-39.2025.8.09.0051

PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Átila Naves Amaral APELAÇÃO CÍVEL N. 5749934-39.2025.8.09.0051 COMARCA DE GOIÂNIA APELANTE: TG ACROPOLE LOTEAMENTO SPE LTDA APELADO: JOAO VITOR DOS SANTOS COUTINHO RELATOR: DESEMBARGADOR ÁTILA NAVES AMARAL   Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. LEI DO DISTRATO. APLICAÇÃO CONJUNTA COM O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO SOBRE VALORES EFETIVAMENTE PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. LOTE NÃO EDIFICADO. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por loteadora contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de lote urbano firmado em agosto de 2024, determinou a restituição de 90% das parcelas pagas pelo comprador, em parcela única, afastou a cobrança de taxa de fruição e manteve a retenção da comissão de corretagem. A apelante requer a aplicação integral do art. 32-A da Lei nº 6.766/79, com retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, cobrança de taxa de fruição, restituição parcelada, dedução de encargos moratórios e redistribuição dos ônus sucumbenciais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se a cláusula penal deve incidir sobre o valor atualizado do contrato ou apenas sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador; (ii) estabelecer se é cabível a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado; (iii) determinar se a restituição dos valores pode ocorrer de forma parcelada; (iv) verificar se os encargos moratórios pagos pelo comprador podem ser excluídos da restituição; e (v) definir a distribuição dos ônus sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A Lei nº 13.786/2018 aplica-se ao contrato firmado após sua vigência, mas deve ser interpretada em conjunto com o Código de Defesa do Consumidor, em observância à teoria do diálogo das fontes e à vedação de cláusulas abusivas. 4. A incidência da cláusula penal sobre o valor atualizado do contrato revela-se manifestamente excessiva quando resulta na perda integral dos valores pagos pelo consumidor, em afronta aos arts. 413 do Código Civil e 53 do CDC. 5. A retenção de 10% sobre os valores efetivamente pagos mostra-se razoável e proporcional para compensar despesas administrativas da loteadora, sem gerar enriquecimento sem causa. 6. A taxa de fruição pressupõe uso ou aproveitamento econômico do imóvel pelo comprador, sendo indevida quando o objeto contratual consiste em lote não edificado e sem exploração econômica. 7. O parcelamento da restituição previsto no art. 32-A, §1º, da Lei nº 6.766/79 constitui faculdade e não imposição obrigatória, podendo ser afastado quando incompatível com os princípios da razoabilidade, proporcionalidade e proteção do consumidor vulnerável. 8. A devolução em parcela única revela-se adequada diante da hipossuficiência econômica do comprador e da reduzida quantia a ser restituída, inexistindo prova de comprometimento financeiro da loteadora. 9. Os encargos moratórios pagos em razão do atraso do comprador não integram o preço do imóvel e podem ser deduzidos do montante a ser restituído, por constituírem penalidade decorrente do inadimplemento relativo. 10. A sucumbência mínima do comprador impede a redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais, nos termos do art. 86,…

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