Processo 5845728-87.2025.8.09.0051

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO E DE INDIVIDUALIZAÇÃO DOS LOTES. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E DA LEI Nº 13.786/2018. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, para declarar rescindidos contratos de promessa de compra e venda de imóveis, condenando a vendedora à restituição, em parcela única, dos valores pagos, com retenção de 20% a título de cláusula penal, correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária impede a aplicação do rito previsto na Lei nº 9.514/1997; (ii) saber se a inexistência de matrícula individualizada dos lotes inviabiliza a constituição da propriedade fiduciária; (iii) saber se o percentual de retenção de 20% dos valores pagos mostra-se adequado à hipótese e se deve ser majorado ou reduzido; e (iv) saber se os consectários legais fixados na sentença devem ser alterados. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A aplicação do regime especial da Lei nº 9.514/1997 exige o registro do contrato de alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis, conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.095. Ausente o registro, incide a disciplina protetiva do Código de Defesa do Consumidor. 4. Embora a ausência de registro não afaste a validade obrigacional do contrato entre as partes, impede a constituição da propriedade fiduciária e a utilização do procedimento extrajudicial previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997. 5. A inexistência de matrícula individualizada dos lotes reforça a impossibilidade de constituição válida da garantia fiduciária. 6. A Lei nº 13.786/2018 aplica-se aos contratos firmados após sua entrada em vigor e deve ser interpretada em consonância com os princípios do Código de Defesa do Consumidor, admitindo-se a revisão de cláusulas que imponham desvantagem exagerada ao consumidor. 7. O percentual de retenção fixado em 20% dos valores pagos mostra-se adequado às circunstâncias do caso concreto, observando os princípios da razoabilidade, proporcionalidade e vedação ao enriquecimento sem causa, não havendo fundamento para sua redução ou majoração. 8. Não obstante o § 1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/79 autorize a restituição em doze parcelas mensais e a sentença tenha determinado o pagamento em parcela única, a ausência de irresignação específica da parte requerida em seu recurso impede a modificação de ofício por esta instância revisora, sob pena de julgamento extra petita. 9. Mantêm-se os critérios de incidência da correção monetária desde cada desembolso e dos juros de mora a partir do trânsito em julgado, por estarem em conformidade com a orientação jurisprudencial aplicável à hipótese. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso da autora conhecido e parcialmente provido. Recurso da requerida conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. A ausência de registro do contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária impede a aplicação do regime especial previsto na Lei nº 9.514/1997, atraindo a incidência do Código…

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