Processo 6009572-83.2026.4.06.3807

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Procedimento do Juizado Especial Cível (JEF Cível) Nº 6009572-83.2026.4.06.3807/MG AUTOR : ELAINE BATISTA LEANDRO ADVOGADO(A) : VAGNER MASCHIO PIONORIO (OAB SP392189) AUTOR : EDIMILSON FERREIRA DE SOUZA ADVOGADO(A) : VAGNER MASCHIO PIONORIO (OAB SP392189) DESPACHO/DECISÃO Trata-se de ação objetivando a sustação de leilão de imóvel alienado fiduciariamente, a anulação do procedimento de execução extrajudicial e revisão de contrato habitacional. DECIDO . O contrato de alienação fiduciária de bem imóvel é um instrumento jurídico por meio do qual o devedor fiduciante dá ao credor fiduciário o próprio imóvel como garantia de pagamento da dívida decorrente de contrato de financiamento. O credor tem a posse indireta do imóvel até o integral cumprimento das obrigações contratuais pelo devedor e, em caso de inadimplência do contrato, consolida-se a propriedade em nome do fiduciário, na forma estatuída no art. 26 da Lei n.º 9.514/1997. O rito previsto pela lei em comento preceitua que, em caso de dívida vencida e não paga, no todo ou em parte, o fiduciante constituído em mora será intimado pelo oficial do competente Registro de Imóveis, para, no prazo legal, satisfazer a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, acrescido de juros, penalidades e encargos contratuais e legais, inclusive tributos, além das contribuições condominiais do imóvel e despesas de cobrança e de intimação. Se, no prazo estipulado, não houver purgação da mora, o oficial do Registro de Imóveis promoverá a averbação da consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor, que promoverá o leilão público para alienação do imóvel. No primeiro leilão, a venda será pelo valor do imóvel e, caso não ocorra a alienação, haverá um segundo leilão no qual será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida acrescido das despesas do imóvel e encargos legais, sendo assegurado ao devedor o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente. Adquirido o imóvel no primeiro leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, incluindo-se o valor da indenização de benfeitorias, ato que importará recíproca quitação. Se a aquisição ocorrer no segundo leilão por lance que não seja igual ou superior ao valor das dívidas e despesas, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor dessa obrigação. Nesse momento, a lei autoriza que o imóvel seja alienado por valor suficiente apenas para a satisfação do crédito do fiduciário, independente do valor do imóvel e do valor total da dívida, situação que por si só pode gerar a situação de venda por preço vil. Mais grave é a situação quando o imóvel não é alienado nem mesmo no segundo leilão, diante da inexistência de parâmetros de preço. Nesse sentido, posiciona-se a jurisprudência majoritária do Superior Tribunal de Justiça, in verbis : PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO E ARREMATAÇÃO EM VIRTUDE DE PREÇO VIL E FALTA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DOS AUTORES. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PRÉVIA DO DEVEDOR. NECESSIDADE. PREÇO VIL NÃO CARACTERIZADO. ARREMATAÇÃO POR VALOR SUPERIOR À METADE DA AVALIAÇÃO. DO PREÇO VIL DO LEIÇÃO EXTRAJUDICIAL. CARACTERIZADO. 1. Ação anulatória de leilão e arrematação em virtude de preço vil e falta de intimação pessoal dos autores. 2. A jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão…

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