Processo 7025327-25.2026.8.22.0001

PODER JUDICIÁRIO - TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE RONDÔNIA Vara de Execuções Fiscais e Registros Públicos - Fórum Geral Desembargador César Montenegro, 7º andar, Avenida Pinheiro Machado, nº 777, Bairro Olaria, CEP 76801-235, Porto Velho-RO. Fones: (69) 3309-7052 (Gabinete); (69) 3309-7000 (Central de Processamento Eletrônico - CPE). E-mail: pvhfiscaisgab@tjro.jus.br, www.tjro.jus.br. Dúvida : 7025327-25.2026.8.22.0001 REQUERENTE: LUDMILA NUNES BRAGA - REQUERENTE SEM ADVOGADO(S) INTERESSADO: VALDERLEIS GARCIA DE LIMA - INTERESSADO SEM ADVOGADO(S) SENTENÇA Trata-se de procedimento de dúvida suscitado pelo 1º Ofício de Registro de Imóveis de Porto Velho (Thiago Maciel de Paiva Costa). Em breve síntese, o Oficial de Registro suscitante afirma que recebeu requerimento protocolado sob o n. 214.963 em 16/04/2026, em que a parte interessada (Valderleis Garcia de Lima) requereu a averbação da edificação na matrícula 47.031 da referida serventia, instruindo o pleito com a Carta de Habite-se n. 129/2026. A Carta de Habite-se descreve, em seu quadro de área, uma edificação composta por 05 unidades residenciais autônomas, denominadas como “Apartamento 1”, “Apartamento 2”, “Apartamento 3”, “Apartamento 4” e “Apartamento 5”, cada qual com área privativa de 55,50m², totalizando 277,50 de área privativa, acrescido, ainda, de área de caixa d´água (4,16m²) e estacionamento/garagem (70,46m²), totalizando 352,12m². Tudo em pavimento único, sob a destinação de “Residencial Unifamiliar”. Na ocasião, o delegatário informa que emitiu a Nota Devolutiva n. 1945/2026, apontando que a averbação pretendida encontra óbice no princípio da unidade matricial e na ausência de prévia ou concomitante instituição e especificação de condomínio edilício. Argumenta que o art. 1.332 do Código Civil impõe que o nascimento jurídico de unidades autônomas depende obrigatoriamente de registro em sentido estrito e instituição condominial, motivo pelo qual exigiu a apresentação de instrumento de instituição, discriminação e especificação de condomínio edilício, subscrito pelos respectivos titulares de direitos reais das unidades imobiliárias mencionadas, acompanhado da convenção de condomínio e do quadro de área e custos. O interessado apresentou pedido de reconsideração, alegando, em síntese, que: I) a situação fática está consolidada há mais de três décadas, com ocupação do imóvel por núcleo familiar ampliado, vinculado por laços de parentesco; II) não há condomínio edilício formalmente constituído no local, ante a ausência de convenção condominial registrada, inscrição no CNPJ, definição de frações ideais e administração condominial; III) haveria jurisprudência favorável à tese de que a coexistência de mais de uma edificação em um terreno, ocupadas por membros de uma mesma família, não caracterizaria condomínio edilício. Após o pedido de reconsideração, o delegatário emitiu a Nota Devolutiva n. 2002/2026, mantendo na íntegra os argumentos expendidos no ato antecedente. Na ocasião, apontou alternativa para o pleito vindicado, consistente na possibilidade de se pleitear a retificação da Carta de Habite-se junto à SEMDEC, para que a edificação passe a ser descrita como única unidade residencial unifamiliar (ainda que composta por diversas dependências ou blocos), sem autonomia jurídica individualizada a cada uma das unidades. Ressaltou que o registro da instituição de condomínio edilício possui natureza constitutiva (e não meramente declaratória) e tem o efeito de identificar a…

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